Comprar una casa prefabricada no significa pagar solo el “módulo” o el sistema constructivo. Una parte relevante del presupuesto total suele estar fuera del catálogo: cimentación, acometidas, licencias, tasas, movimientos de tierra, grúa, gestión de residuos, urbanización y legalizaciones. Este artículo desglosa esos costes ocultos para que no haya sorpresas y puedas comparar ofertas de forma justa. La meta es simple: entender qué no suele venir incluido y cómo presupuestarlo con rigor.
Por qué existen “costes ocultos” en una prefabricada
La mayoría de fabricantes cotizan la vivienda “desde el forjado sanitario” o “sobre cimentación ejecutada”. También es habitual excluir tasas municipales, acometidas y trabajos de parcela porque dependen de cada ubicación. Por eso, aunque la fabricación esté muy optimizada, el coste total puede variar en función del terreno, la normativa local y la logística.
Qué suele venir en el precio del fabricante
- Estructura y envolvente del sistema (entramado ligero, CLT, SIP, modular volumétrico).
- Carpinterías, aislamientos, tabiquería y acabados interiores definidos en memoria.
- Instalaciones interiores de la vivienda hasta el arranque (electricidad, fontanería, climatización).
- Proyecto de taller y coordinación de montaje.
Todo lo que conecta la casa con el suelo y con los servicios, y todo lo que depende del ayuntamiento, rara vez está incluido por defecto.
Cimentación: el gran invisible
La cimentación no es un bloque homogéneo. Se diseña según el estudio geotécnico, la pendiente, el nivel freático, el sistema estructural y las cargas. Cambia mucho el coste si la parcela es plana y con buen terreno o si exige contenciones y pilotes.
Tipos habituales de cimentación
- Losa de cimentación: placa de hormigón armada continua. Buena para terrenos con baja capacidad portante y para repartir cargas de módulos.
- Zapata corrida y vigas centradoras: solución clásica para cargas lineales. Requiere más replanteo y puede ser sensible a asientos diferenciales.
- Encepados y micropilotes: cuando hay rellenos, limos compresibles o cercanía a cauces. Aumenta plazo y precio.
- Forjado sanitario: cámara ventilada para separar la vivienda del terreno. Útil en zonas húmedas y para pasar instalaciones.
Partidas que forman el coste real de cimentación
- Movimiento de tierras: desbroce, excavación, perfilado y compactación.
- Gestión de sobrantes: transporte a vertedero autorizado y tasas.
- Hormigones y acero: resistencia especificada, recubrimientos, ferralla.
- Humedades: láminas, drenaje perimetral, bombeo provisional si hay agua.
- Insertos y esperas exactas para atornillar módulos o paneles.
- Ensayos: probetas de hormigón, densidad de compactación, si se exige.
Riesgos que encarecen la cimentación
- Geotécnico tardío: si llega después del proyecto, aparecen cambios de última hora.
- Topografía imprecisa: errores de cotas que obligan a recrecidos o demoliciones.
- Terrenos de relleno no detectados: obligan a mejorar el terreno o a pilotar.
- Lluvias en fase de excavación: charcos, entibaciones y bombeos extra.
Cómo acotar el coste de cimentación
- Encarga geotécnico y topografía antes del proyecto de ejecución.
- Pide al fabricante las cargas puntuales y lineales de su sistema para que el cálculo estructural sea preciso.
- Exige planos de taller con plantillas de anclaje y tolerancias.
- Incluye en presupuesto drenajes, láminas antihumedad y remates de encuentro.
Acometidas: llevar la casa a la red
La vivienda puede estar terminada, pero sin acometidas no es habitable. Aquí entran electricidad, agua, saneamiento y, en su caso, gas. Cada servicio tiene su circuito administrativo y técnico.
Electricidad
Dos mundos: distribuidora y comercializadora. Primero se gestiona el punto de suministro con la distribuidora (Iberdrola, Endesa, Naturgy, E-Redes, Viesgo, etc.). Se requieren boletines y, si hay derivación individual o centro de transformación, proyecto específico.
- Línea de acometida: desde el punto de conexión al cuadro general.
- Derivación individual y CPM (caja de protección y medida) según normativa autonómica.
- Boletín eléctrico o CIE emitido por instalador autorizado.
- Alta con comercializadora para activar suministro ⚡.
Agua potable
La empresa gestora o municipal define diámetro, ubicación del contador y materiales. Si la red pasa lejos, la acometida puede requerir obras en vía pública.
- Arqueta de contador y válvulas de corte.
- Línea de acometida hasta la llave de paso de la vivienda.
- Ensayos de estanqueidad si el gestor los exige.
Saneamiento
Puede ser a red o autónomo. Con red, se ejecutan colectores y arquetas con pendientes reglamentarias. Sin red, se estudia evacuación independiente con fosa séptica, tratamiento biológico compacto o sistema de infiltración en terreno.
- Separación de pluviales y residuales si lo exige la ordenanza.
- Ventilación de bajantes y arquetas sifónicas.
- Depuración homologada en caso de vertido autónomo.
Gas
Opcional. Se exige boletín de gas y cumplimiento de la normativa de instalaciones térmicas. Valora alternativas eléctricas de alta eficiencia (aerotermia) para simplificar.
Telecomunicaciones
No es estrictamente una acometida básica, pero conviene prever canalizaciones para fibra. Una preinstalación bien resuelta evita rozas posteriores.
Costes ocultos típicos en acometidas
- Perforaciones horizontales dirigidas para cruzar calzadas.
- Reposición de firme y baldosas en vía pública.
- Permisos de apertura de zanja y tasas municipales.
- Proyectos específicos si la distribuidora lo requiere.
- Distancias largas desde la red hasta la parcela.
Licencias y tasas: el coste administrativo
Construir implica permisos. Según el ayuntamiento, la licencia puede ser de obra mayor o gestión mediante declaración responsable cuando la normativa lo permite. Además, están impuestos y tasas asociados.
Documentación base
- Proyecto técnico visado o firmado, según exija el municipio.
- CTE justificado en memoria y anexos.
- Estudio de seguridad y salud y gestión de residuos.
- Asume que el expediente debe ser autoexplicativo y completo.
Impuestos y tasas más frecuentes
- ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): porcentaje sobre el PEM.
- Tasa urbanística por tramitación de licencia.
- Ocupación de vía pública por contenedores, andamios o grúa.
- Gestión de residuos y su trazabilidad.
Licencia de primera ocupación
Al final de la obra, la primera ocupación o su equivalente acredita habitabilidad y cumplimiento urbanístico. Su tramitación puede añadir semanas al calendario si no se prevé con antelación.
Otros costes que suelen quedar fuera
Además de cimentación, acometidas y licencias, hay partidas “satélite” que suman y pocas veces se ven en la primera oferta.
Movimientos de tierra y contenciones
- Desmonte y terraplén en parcelas con pendiente.
- Muros de contención de hormigón o gaviones.
- Mejora del terreno con zahorras y compactación.
Urbanización y exteriores
- Soleras de acceso, porches y terrazas.
- Vallado y portón de acceso.
- Pavimentos permeables y jardinería.
Logística y grúa
- Transporte especial para módulos o paneles.
- Grúa según alcance y tonelaje, con plan de izado.
- Señalización y cortes temporales de calle 🚧.
Ensayos y certificaciones
- Blower Door si se apunta a alta hermeticidad o certificación energética exigente.
- Pruebas de instalaciones y puesta en marcha de equipos.
- Certificados y boletines por industria.
Seguros y garantías
- Seguro de obra o todo riesgo construcción.
- Responsabilidad civil para operaciones de grúa y transporte.
- Seguro decenal si aplica por alcance estructural y venta futura.
Cómo pedir y comparar presupuestos sin sesgos
La manera de pedir el presupuesto condiciona el resultado. Si cada proveedor cotiza cosas distintas, comparar será injusto y confuso. Estandariza.
Memoria de alcance
- Entrega una lista cerrada de partidas a incluir y a excluir.
- Define calidades objetivo y admite alternativas equivalentes.
- Adjunta topografía y geotécnico.
Plantilla de comparación
- Crea una tabla con columnas para cimentación, acometidas, licencias, movimiento de tierras, grúa, urbanización, residuos, ensayos.
- Marca incluido, excluido o opción.
- Solicita precios por unidad y por paquete para saber dónde están los supuestos.
Cláusulas a vigilar
- Repercusiones de cambios de alcance: cómo y cuándo se cotizan.
- Plazos de fabricación y condiciones de logística.
- Formas de pago por hitos reales y verificables.
Checklist de cimentación, paso a paso
Para evitar desviaciones, trata la cimentación como un mini proyecto dentro del proyecto.
Antes de abrir zanja
- Revisa proyecto, planos y detalles constructivos.
- Confirma cotas con topografía de obra.
- Verifica accesos para camiones de hormigón y bombas.
- Planifica drenajes y puntos bajos.
Durante la ejecución
- Controla armaduras y recubrimientos antes del vertido.
- Vigila hormigón solicitado y tiempos de fraguado.
- Instala pasamuros para acometidas y esperas de anclaje.
Antes de montar la vivienda
- Comprueba planitud y tolerancias de la losa o apoyos.
- Ensaya compacidad y resistencia si el pliego lo exige.
- Protege superficies críticas y deja accesos libres para la grúa.
Checklist de acometidas, paso a paso
Las acometidas dependen de terceros. Coordina con margen.
Electricidad
- Solicita punto de suministro a la distribuidora con suficiente antelación.
- Define trazado y sección de cables según potencia prevista.
- Ejecuta CPM y derivación individual conforme a norma.
- Emite boletín y tramita alta con comercializadora.
Agua
- Valida ubicación de contador y tipo de arqueta.
- Ejecuta acometida con pendiente adecuada y materiales homologados.
- Realiza prueba de estanqueidad.
Saneamiento
- Calcula pendientes, diámetros y ventilaciones.
- Diferencia pluviales y residuales si lo exige la ordenanza.
- Si no hay red, proyecta tratamiento y campo de infiltración según estudio de suelo.
Licencias y tasas, paso a paso
La mejor manera de controlar el coste administrativo es preparar un expediente sin fisuras.
Antes de presentar
- Compila memoria con índices claros y anejos completos.
- Incluye planos legibles a escala y con acotación suficiente.
- Revisa residuos y seguridad y salud.
Durante la tramitación
- Responde requerimientos con rapidez y documentación precisa.
- Evita cambios sustanciales que reinicien plazos.
- Pregunta por tramitación electrónica y consulta de estado.
Primera ocupación
- Aporta certificado final de obra y Libro del Edificio.
- Adjunta boletines y contratos de suministros.
- Solicita la licencia o declaración responsable si la normativa local lo permite ✅.
Errores frecuentes que disparan el presupuesto
- Suponer que la cimentación “va incluida” sin un estudio geotécnico y un cálculo específico.
- Postergar las acometidas hasta el final. Resultado: vivienda terminada sin luz ni agua.
- Olvidar tasas de ocupación de vía, contenedores y cortes de calle para la grúa.
- No contemplar residuos y sus tasas de vertedero.
- Ignorar la pendiente y los muros de contención en parcelas complejas.
- Cambiar acabados en fabricación que obligan a replanificar y encarecen transporte.
Buenas prácticas para domar los costes ocultos
- Proyecto de ejecución cerrado antes de pedir licencias y lanzar fabricación.
- Paquetes cerrados para cimentación y acometidas con mediciones claras.
- Plan logístico con ventanas alternativas y permisos solicitados con antelación.
- Compras críticas bloqueadas desde el inicio con equivalentes aprobados.
- Control por hitos: geotécnico recibido, licencia concedida, cimentación verificada, acometidas ejecutadas, montaje, boletines, primera ocupación.
Guía rápida para presupuestar sin sorpresas
Aplica esta secuencia y evitarás desviaciones:
- Viabilidad: consulta urbanística, nota simple, afecciones, accesos de transporte.
- Datos de base: topografía y geotécnico.
- Proyecto con cargas estructurales del sistema elegido.
- Mediciones independientes para cimentación y acometidas.
- Permisos: licencia de obra, tasas de vía pública, ocupación y residuos.
- Logística: transporte, grúa, señalización.
- Legalización: boletines, contratos de suministro, primera ocupación.
Preguntas frecuentes
¿Por qué el fabricante no incluye la cimentación?
Porque depende de tu suelo y de tu parcela. Sin geotécnico, cualquier precio sería una apuesta. Es más serio calcularla a medida y licitarla con mediciones.
¿Puedo usar zapatas “tipo” para abaratar?
Solo si el geotécnico y el cálculo lo permiten. Lo barato en cimentación sale caro si hay asientos diferenciales o humedades.
¿Se puede activar la luz con suministro de obra y luego cambiar?
Sí, pero planifica el cambio a suministro definitivo para no frenar la primera ocupación ni las pruebas finales.
Mi parcela no tiene saneamiento en calle, ¿qué hago?
Estudia un sistema de depuración autónomo homologado y un campo de infiltración dimensionado por técnico competente. Debe aprobarlo el ayuntamiento o el organismo hidráulico competente.
¿Cuándo pido la licencia de primera ocupación?
Cuando los remates estén listos y dispongas del certificado final de obra, boletines y Libro del Edificio. Si lo pides antes, te expones a requerimientos que alargan plazos.
Plantilla de alcance para tu próximo pedido de presupuesto
Copia y adapta. Te ahorrará horas y malentendidos 🙂.
Cimentación
- Incluye: movimiento de tierras, hormigón, armaduras, drenaje, láminas, pasamuros, insertos, ensayos.
- Excluye: contenciones especiales, bombas continuas, tratamientos del terreno no previstos.
- Documentos: geotécnico, planos de taller con cargas y tolerancias.
Acometidas
- Incluye: trazados, materiales, arquetas, CPM, contador de agua, reposición de firme, permisos.
- Excluye: ampliaciones de red ajenas a la parcela, centros de transformación.
- Documentos: croquis de compañía, dimensionado de potencias, normativa local.
Licencias y tasas
- Incluye: ICIO, tasa urbanística, ocupación de vía, residuos, señalización y gestión de permisos.
- Excluye: multas por ocupaciones no autorizadas, retrasos por documentación incompleta.
- Documentos: formularios municipales, autoliquidaciones, justificantes de pago.
Logística
- Incluye: transporte, permisos especiales, grúa, plan de izado, corte de calle, vigilante si es exigido.
- Excluye: desvíos de tráfico permanentes, refuerzos de firmes municipales.
- Documentos: plan de tráfico, seguros de RC y TRC.
Caso práctico: dos parcelas, dos presupuestos
Parcela A: suelo urbano consolidado, calle ancha, red de saneamiento frente a parcela, terreno competente.
- Cimentación: losa simple con drenaje perimetral.
- Acometidas: trazados cortos, sin cruces de calzada.
- Licencias: expediente limpio, sin informes sectoriales.
- Logística: acceso sencillo para tráiler y grúa de alcance medio.
Parcela B: pendiente significativa, calle estrecha, saneamiento a 70 m, suelo con rellenos y proximidad a cauce.
- Cimentación: encepados y micropilotes, muros de contención y bombeos.
- Acometidas: perforación horizontal dirigida para cruzar vial, reposición de firme.
- Licencias: informe hidráulico y condicionantes adicionales.
- Logística: grúa de gran tonelaje, corte de calle con desvíos temporales.
Conclusión: la misma casa prefabricada genera presupuestos muy distintos según entorno. No es un capricho del proveedor, es pura ingeniería y normativa.
Cómo calendarizar para que los costes no se disparen
El tiempo también cuesta. Alinea calendario con pagos y permisos.
Ruta crítica
- Licencia de obra concedida antes de lanzar fabricación irreversible.
- Cimentación lista y verificada antes de fijar fecha de montaje.
- Acometidas tramitadas en paralelo, con alta técnica antes de remates.
- Primera ocupación solicitada con toda la documentación.
Hitos de pago sugeridos
- Anticipo a cuenta a la firma, condicionado a calendario.
- Hito 1: proyecto y licencia aceptada.
- Hito 2: cimentación terminada y comprobada.
- Hito 3: montaje finalizado.
- Hito 4: entrega y primera ocupación.
Glosario mínimo para hablar con propiedad
- PEM: presupuesto de ejecución material. Base del ICIO.
- Derivación individual: tramo entre la red y el cuadro del usuario.
- CPM: caja de protección y medida en electricidad.
- Fosa séptica / tratamiento compacto: solución de depuración donde no hay red.
- Libro del Edificio: documentación final de la obra y mantenimiento.
Resumen operativo
- Definir alcance por escrito y con mediciones.
- Presupuestar cimentación, acometidas y licencias desde el día 1.
- Planificar la logística con permisos y alternativas.
- Controlar por hitos y con documentación probatoria.
Cierre: transparencia para comparar bien
Si incorporas desde el principio cimentación, acometidas y licencias al presupuesto, la decisión entre sistemas y fabricantes será objetiva. No hay magia: hay datos, mediciones y permisos. Con un alcance claro, un proyecto bien armado y una logística pensada, los “costes ocultos” dejan de serlo y tu casa prefabricada llega a tiempo y a precio 📐.
fuentes: